Sentencia que rebaja el 50% del alquiler, con carácter retroactivo, a un inquilino que tenía arrendados varios pisos turísticos. ¿Es justo para el arrendador? te lo explicamos todo sobre esta Sentencia y la cláusula «rebus sic stantibus».

La Magistrada del Juzgado de Primera instancia 20 de Barcelona estima que se dan los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus y aplica una rebaja del 50% del alquiler al arrendatario con carácter retroactivo. ¿Qué quiere decir esta cláusula? ¿Es justo esto para el arrendador del inmueble, que sin culpa va a recibir un 50% menos de alquiler? Vamos a explicar cómo se resuelve esto.

La situación es la siguiente, por un lado, tenemos al arrendador, el cual tiene un negocio dedicado a alquilar inmuebles para que otros los dediquen a pisos turísticos. Y por la otra parte, tenemos al arrendatario, que es la persona que alquila esos pisos turísticos al arrendador para obtener así unos ingresos derivados de esta actividad.

Hasta aquí todo comprensible. Con la llegada de la pandemia, esta actividad de alquiler de pisos turísticos se ve paralizada por el descenso del turismo, las medidas de confinamiento y las demás restricciones que todos sufrimos (y todavía seguimos sufriendo).

Llega el conflicto. ¿Qué ocurre con el alquiler si ya no hay ingresos por parte del arrendatario? ¿Qué ocurre con el arrendador? La Sentencia N.º 1/2021, de 8 de enero nos lo aclara.

La Magistrada da la razón al arrendatario de los pisos, al estimar que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora (el arrendador). Recordamos que la actividad del arrendatario consistía en el alquiler turístico de los mismos, y que por motivos de la pandemia y el estado de alarma, vio afectado su negocio y con ello sus ingresos, que se vieron drásticamente disminuidos.

Veamos ahora en qué consiste la cláusula «rebus sic stantibus» y cuáles son sus requisitos para poderse aplicar.

La cláusula Rebus Sic Stantibus, significa literalmente “mientras duren las cosas” y su finalidad es suavizar el principio “Pacta Sunt Servanda”, que significa que “los contratos están para cumplirse”.

Como vemos, la aplicación de esta cláusula permite modificar o resolver (resolver, en derecho significa finalizar) el contenido del contrato cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual.

Por lo tanto, si se aplica la cláusula rebus sic stantibus se está llevando a cabo una excepción al principio de pacta sunt servanda, que es válida siempre que se aplique de manera excepcional y concurriendo los requisitos siguientes:

  1. Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.
  2. Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
  3. Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
  4. Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

Y ahora, ¿qué ocurre con el arrendador? ¿Es justo que también vea mermados sus ingresos sin tener culpa alguna? Veamos qué dice la Sentencia.

La Magistrada entiende que se ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. Esta situación de crisis global ha afectado, en términos generales, no solo al arrendatario sino también al arrendador como persona que tiene un negocio que se dedica a alquilar inmuebles para que otros los dediquen a pisos turísticos.

No obstante, y aquí está la justificación del por qué el arrendador debe “sufrir la cláusula”, “el arrendador no se ha visto perjudicado respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido también perjuicios al no encontrar arrendatarios que le alquilasen los 27 inmuebles para uso turístico y que le proporcionasen la renta que hay pactada en el contrato”.

Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Para finalizar, la Magistrada también establece en la Sentencia que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 unidades es de 600 euros más IVA y el resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a 8,81 euros, con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.

Escrito por

-Jurista & Fiscalista internaciona. -Autora del libro "De 0 a 100 en la fiscalidad de las criptomonedas".

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