Venta de vivienda. Atención a esta novedad fiscal al declararla en el irpf.

Hoy os explicamos cómo debéis declarar vuestra venta de vivienda en el IRPF atendiendo a las novedades fiscales.

Lo primero que debéis saber es que la transmisión de un inmueble está sujeta a gravamen por las ganancias patrimoniales obtenidas, debiendo declararla en el IRPF. Si habéis obtenido pérdidas patrimoniales derivadas de la venta del inmueble, estas no tributarán pero también deben declararse y es posible compensar con otras ganancias patrimoniales, como fondos o acciones, rebajando así la factura fiscal.

Como ya anunciamos, la Campaña de la Renta y Patrimonio 2020 comienza el 7 de abril y termina el 30 de junio de 2021. Es aconsejable tener clara la fiscalidad de la vivienda y los pasos a dar para evitar problemas Hacienda.

El primer paso en la declaración es introducir de manera correcta los datos, ojo aquí porque si no se introducen bien y no cuadran con los que la Agencia Tributaria posee, puedes ser inspeccionado y sancionado. Para ello se introducirán los datos de la operación y la ganancia o pérdida derivada de la transmisión del inmueble. La ganancia se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Es decir, la diferencia entre el precio al que se vende y el precio al que se compró.

Por un lado tenemos el valor de transmisión, que es el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, teniendo en cuenta el precio de venta de la casa y restando los gastos y tributos asociados a la transmisión, como la plusvalía municipal. En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Por otro lado, tenemos el valor de adquisición, que está formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se pueden sumar el importe de los gastos y tributos inherentes a la compra como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), excluidos los intereses, y el coste de inversiones y mejoras realizadas en la vivienda. Hay que restar las amortizaciones si por ejemplo se alquiló el inmueble durante el tiempo en el que se ha sido propietario, entonces hay que minorar los ingresos totales recibidos por la renta. Solo los inmuebles transmitidos que fueron adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar a la ganancia el régimen transitorio de abatimiento.

En cuanto a las novedades fiscales introducidas, se debe tener en cuenta que el dinero de la venta de una vivienda forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales y debe declararse y tributar en el IRPF a un tipo progresivo determinado en función de la cuantía. Una de las principales novedades relativas al IRPF afectará a las rentas más altas. Concretamente, la base imponible del ahorro, que es donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de una casa, suma un nuevo tramo del 26% para aquellas ganancias superiores a los 200.000€. Antes de la reforma, dicho tramo llegaba hasta el límite del 23%, aunque se superaren esos 200.000€ de ganancia.

El resto de los tramos existentes quedan configurados de la misma manera. Tributando las ganancias al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros, al 23%.

Hay que tener en cuenta que el impuesto es de carácter progresivo (cuanto más se gana, más se paga de IRPF), por lo que este cambio afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial cuantiosa con la operación.

La famosa y controvertida plusvalía municipal derivada de la venta de la vivienda, hay que tenerla en cuenta también, y es que este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado la casa a lo largo del tiempo. Para calcularlo, se toma como base el valor catastral del suelo del inmueble (se puede conseguir en el último recibo del IBI) y el número de años que se ha tenido el piso en propiedad. Es decir, no se consideran los precios a los que hemos comprado o vendido la vivienda para saber cuánto nos sale a pagar de plusvalía municipal, sino el valor catastral del suelo y los años que han transcurrido.

 En conclusión, si habéis vendido una vivienda en el año 2020 y estáis obligados a declarar por ello en la Campaña de Renta 2020, os aconsejamos que tengáis esto en cuenta, sobre todo la novedad fiscal relativa al incremento del tipo de gravamen cuando supera los 200.000€ (pasando al 26% de tipo impositivo).

Si queréis más información y asesoramiento fiscal sobre este tipo de servicios, en E-Linois estamos encantados de escucharos y ayudaros.

Escrito por

-Jurista & Fiscalista internaciona. -Autora del libro "De 0 a 100 en la fiscalidad de las criptomonedas".

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